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2021年如何把握商业地产投资机遇
作者:107 发布日期:2021-03-05

商业地产大宗交易是当下的一大热点。商业地产进入存量周期后,大宗交易与其间的资本运作越发繁荣。始于2000年初的中国商业地产大宗交易在2005年时达到小高峰,2006年的一纸“限外令”使交易量直线下降,2015年“限外令”取消后大宗交易又重新兴盛。

2020上半年,新型冠状病毒疫情成为推进商业地产行业优胜劣汰的催化剂。在疫情防控阶段,商业活动大幅度减少,尤其是在一季度,商业地产大宗交易市场面临短期波动。自二季度开始,投资市场逐步回暖,一线城市交易占比高,上海市场整体最为活跃;北京凭借其资产流动性的优势,依旧受到投资者的重点关注;广州在疫情下实现逆势增长。办公类物业交易仍占主导,资产直接交易占比达四成,内地买家成绝对主力。

疫情管控之后,二、三、四季度大宗交易成交额均保持在500亿元以上,基本恢复至去年同期水平。数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

核心区位的优质写字楼仍是颇具吸引力的投资对象。

由于稳定的回报和资产管理模式,办公楼向来是全国大宗交易市场最主要的投资标的。2020年全年,从大宗交易资产类别的交易总额来看,办公类型交易仍占主导,占交易总额的49.39%,综合体、商业次之,占比均为15%左右。

不过,写字楼的地位也面临着竞争。2020年工业类大宗交易增长明显,成交宗数首次超越写字楼,成为第一大交易类型。

大宗交易按物业类型分析。 数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

重点城市优质写字楼出售标的有限,北京等城市核心区域出售资源更是稀少,因而带动可改造类物业受到投资者关注。同时,重点城市写字楼租金平均涨幅普遍低于其资产价值涨幅,使得写字楼的投资收益较低,因此更多投资商把目光转向增值型资产。

但2020年释放了不少积极信号,包括中美磋商第一阶段协议签署、国内头部企业扩张、金融业进一步开放等,这将提振信心并利好未来写字楼需求。

对于拥有大量资本和长期持有能力的投资者而言,门户城市核心区位成熟的写字楼能够提供防御性租金收益,并且由于核心区位土地供应的稀缺性,这类物业拥有长期的增值潜力。

2021年如何把握投资机遇?

整体看来,2020年投资市场与往年上升势头相比更趋于冷静,但整体跌幅好于预期。从物业类型看,写字楼仍然是机构投资者的首选,但来自存量市场的压力、疫情因素的影响、办公模式的转变,投资风险加大,使得投资者更加关注项目和市场租金、空置率等关键运营指标数据。伴随着中国经济的长期结构性调整,例如数字化、城市化和消费升级,数据中心、长租公寓和冷链物流等另类资产的投资热度上升。大型商场、购物中心类物业出现下滑,但在数字经济、宅经济等新经济的背景下,社区商业关注度有所提升。

从长周期视角判断,优质不动产类资产具有穿越周期的投资属性。投资者及企业应把握特殊时期的投资窗口、投资机会层面,分析产业发展政策规划与动向,选择投资潜力更高的工业物业布局。商业物业方面,在中长期消费升级的背景下,区域型及社区商业物业,以及新发展片区的购物中心均有较高升值潜力的投资机会。



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